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Réf. : MA2722 - MAISON - DIXMONT
Maison bourgeoise à rénover
Réf. : BA2670 - ENSEMBLE IMMOBILIER - SENS
Bâtiments industriel d'environ 4.943 m2
Réf. : LO2720 - LOCAL - SENS
Bâtiment frigorifique de 2003
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IMMOBILIER SENS - Boutantin Immobilier
L'expertise immobilière
EXPERT IMMOBILIER est un partenaire de confiance, qui vous accompagne pour réaliser votre projet immobilier. Vendre ou acheter un bien immobilier est une opération importante qui nécessite d’être accompagné par une équipe professionnelle.
20 ans d'expérience sur Sens et ses environs
Quelle que soit la raison de sa demande, une expertise qui met en jeu des milliers, parfois des millions d'euros, est loin d'être anodine. Il est donc nécessaire qu'elle soit réalisée par des professionnels reconnus et expérimentés.
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Votre catalogue immobilier
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Local d'environ 83 m2 à l'entrée de SOUCY
A l'entrée de Soucy, le local de l'ancienne auto école à louer. Surface d'environ 83 m2, comprenant : 2 pièces et une gande pièce de 43 m2, salle d'ea...
Prix : 500 €
Réf. : LO2751
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Murs de boutique centre ville de Sens
Au centre ville de Sens, à l'entrée du passage de l'Ecu, une boutique d'environ 39 m2, avec deux grandes vitrines de 2.50 m et 2.80 m. Comprenant un e...
Prix : 130 800 €
Réf. : LO2749
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Murs d'un ancien cabinet médical
Bel emplacement ANGLE de RUE.
A Sens, proche promenades. Ancien cabinet médical en rez de chaussée comprenant : une spatieuse entrée, une pièce, une ...
Prix : 50 000 €
Réf. : LO2748
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Murs et fond restaurant routier 200 couverts
A 5 kms de l'ile de France, Savigny sur Clairis est située dans la région Bourgongne qui compte plus de 8200 entreprises dont les plus renommées : Bay...
Prix : 1 170 000 €
Réf. : LO12
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Local - SAVIGNY SUR CLAIRIS
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Pavillon neuf 6 pièces
A Saint Martin du Tertre, pavillon neuf achèvement de la construction Décembre 2019. D'une surface habitable d'environ 140 m2. A visiter sans tarder t...
Prix : 260 000 €
Réf. : MA165
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Maison - SAINT MARTIN DU TERTRE
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Maison de Plain pied 4 pièces
En plein coeur de Maillot, maison de village d'environ 95 m2. De plain pied comprenant : entrée, séjour, cuisine, dégagement, 3 chambres, salle de bai...
Prix : 133 500 €
Réf. : MA2747
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Terrain à bâtir
Hameau de Nailly, terrain arboré avec une belle façade. Surface d'environ 1493 m2. Dans une petite rue calme à la campagne vue sur les champs....
Prix : 56 000 €
Réf. : TE2746
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Bureaux avec vitrine en centre ville
Centre ville de Sens, le long des promenades et du square Jean Cousin. Bureaux d'environ 30 m2 comprenant : accueil, deux pièces, un débarras, une pet...
Prix : 550 €
Réf. : LO2729
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Immeuble sur trois niveaux
A Villeneuve l'Archevêque, Immeuble d'une surface globale d'environ 241 m2.
Chaque niveau est indépendant. Au rez de chaussée 3 pièces (54 m2) à réno...
Prix : 66 000 €
Réf. : IM2744
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Immeuble - VILLENEUVE L ARCHEVEQUE
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VENDEURS
QUAND DOIS-JE CEDER MON COMMERCE / ENTREPRISE ?
Les motifs les plus couramment avancés dans le cadre de la cession d'un commerce ou d'une entreprise sont la volonté d'acheter plus grand (commerce), de changer d'activité ou plus généralement le départ en retraite (sans solution de reprise dans le cadre familial).
Néanmoins, l'on constate depuis plusieurs années l'émergence d'un nouveau type de comportement, les entrepreneurs souhaitant "réaliser leur plus-value". Conscient que la valeur de leur commerce/ entreprise n'est pas intemporelle et donc susceptible de baisse/ hausse en fonction d'un certain nombre de critères (variant essentiellement selon l'activité : évolution de la clientèle, modification de la concurrence, etc.), ils préfèrent céder lorsque la valeur de leur commerce/ entreprise leur paraît la plus juste.
En conclusion, la cession doit être motivée à la fois par des éléments personnels (projet de vie/ départ en retraite) et financiers (juste valeur).
J'AI DECIDE DE VENDRE MON EXPLOITATION, QUELLE EST LA MARCHE A SUIVRE?
Préparez la cession
Il est indispensable de préparer votre projet de cession. Qu'allez-vous faire ensuite? Souhaitez-vous réinvestir le produit de la vente, partirez-vous en retraite? Quelle est la fiscalité en vigueur? Pouvez-vous bénéficier d'exonérations d'impôts sur la plus-value? En répondant simplement à ces questions, vous, aidé par vos conseils (cabinet de conseil en transmission et/ ou expert-comptable), pourrez déterminer l'objet de la cession : les actions/ parts sociales de la société, le fonds de commerce, le droit au bail et/ ou l'immobilier, et son prix.
Trouvez un repreneur
Le repreneur est la clé de voûte de votre projet. Grâce à Internet, aux CCI, et autres organismes publics, vous pouvez trouver un repreneur par vos propres moyens. Cependant, vous devez être conscient du temps que cela vous prendra, des écueils (en général plus nombreux) qui vous attendront et des risques plus élevés d'abandon du projet par le repreneur. Pour optimiser votre démarche et minimiser les risques, vous pouvez notamment vous adresser à notre agence. Nous sélectionnerons pour vous les profils (métier/financier) les plus adaptés en s'occupant de tous les aspects commerciaux et administratifs de l'opération de vente.
Ayez conscience du timing
Entre la préparation et la réalisation effective de l'opération, il n'est pas rare de voir passer à minimas 6 mois, voire 1 ou 2 ans.
La cession d'un commerce/ d'une entreprise est une étape importante pour tout entrepreneur, encore une fois, anticipez, préparez-vous et entourez-vous de conseils.
COMBIEN VAUT MON COMMERCE / ENTREPRISE?
Un commerce / une entreprise est valorisé en fonction d'un certain nombre de critères, aussi bien qualitatifs (marché, positionnement, perspectives de développement, etc.) que quantitatifs (chiffre d'affaires, rentabilité, etc.).
Il existe de nombreuses méthodes qui permettent de valoriser mon droit au bail, mon fonds de commerce ou les titres de ma société (parts sociales ou actions). Ces méthodes basées sur des éléments chiffrés (bilan, compte de résultat, etc.) reflètent principalement la dimension quantitative. Afin de tenir compte des éléments qualitatifs (emplacement, type de clientèle, etc.), il est important de les impacter sur la valeur (plus souvent, fourchette de valeur) finalement retenue.
Attention, la valeur d'un commerce ou d'une entreprise n'est pas son prix définitif. Le prix définitif sera déterminé par les négociations entre le repreneur et le cédant. Et n'oubliez pas, le juste prix est d'abord et avant tout celui qui permettra la pérennité de l'exploitation ; donc bien souvent celui qui permettra au repreneur de vivre décemment tout en remboursement les emprunts liés à la reprise.
ACQUEREURS
NOS SERVICES :
Créateurs, commerçants, réseaux de franchise, investisseurs : nous vous accompagnons jusqu’à la concrétisation de votre projet immobilier.
Lors d’un entretien personnalisé, nous définissons ensemble vos critères d’implantation :
Zone géographique et villes de recherche
Typologie d’emplacement : centre-ville, centre commercial, retail park
Surface
Type d’opération envisagée : location, achat de murs, droit au bail…
Nous prenons soin d’identifier les meilleures opportunités parmi nos offres de locaux commerciaux, bureaux, locaux d’activité/entrepôts en fonction des critères préalablement définis.
Nous vous accompagnons lors des visites des locaux sélectionnés et vous aidons à la négociation et à la formalisation de votre offre.
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COMMERCES et ENTREPRISES à SENS
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EXPERTISE IMMOBILÈRE à SENS
Franck BOUTANTIN
EXPERT IMMOBILIER
Membre agrée n°1645 de la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM
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Expertises pour :Vente – Achat – Donation – Succession – Partage familial – Divorce – Litiges fiscaux
Expropriation – Prêt bancaire – Crédit bail – Valeur de murs commerciaux – Valeur des terrains.
SOLLICITER UN EXPERT
Pourquoi et quand faire appel à un expert ?
L'immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert. L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d'amiante, de plomb, de termites peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble.
Pourquoi faire appel à un expert ?
L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :
un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…
un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)
un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers
LE METIER D'EXPERT IMMOBILIER
- EXPERT AMIABLE OU EXPERT JUDICIAIRE
• Gestion patrimoniale par des particuliers
- Achat, vente, échange d’immeuble,
- Partage successoral, donation-partage,
- Sortie de communauté, d’indivision,
- Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)
• Déclarations fiscales
- Déclaration de succession,
- Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune
• Dans l’environnement des baux commerciaux
- Fixation du loyer de renouvellement,
- Fixation de l’indemnité d’éviction
• Dans la vie sociale de l’entreprise
- Fusions, apports, cessions, achats,
- Etablissement des bilans
- Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert.
- Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.
• Expertise pour prêt
- Appréciation des garanties bancaires,
- Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie,
- Détermination des provisions comptables
L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.
Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique.
Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.
assurance Responsabilité Civile Professionnelle : Tout expert doit faire garantir sa responsabilité auprès d'une compagnie d'assurance, d'autant plus que sa responsabilité, conformément à la loi est fixée à 30 ans. Il s'agit de garantir sa responsabilité civile d'exploitation et sa responsabilité civile professionnelle.
Les principes d'évaluation :
1) Les types de valeurs : il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :
• les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative)
• les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)
La valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".
La valeur locative : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : "elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données".
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc…).
La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.
Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.
2) Les méthodes d'évaluations : il existe 4 grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers
• l'estimation par comparaison (ou méthode par le marché) : elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison".
• L'estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).
• L'estimation par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisées ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
• Les méthodes dites "professionnelles" : Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre…, la pratique professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.
La mission de l'expert en immobilier
L'expert immobilier doit se faire préciser par son client sa mission : la lettre de mission doit indiquer de façon précise l'étendue de la mission, le délai de réalisation ainsi que le montant des frais et honoraires convenus.
La constitution de dossier
L'expert ne peut réaliser sa mission qu'avec la coopération du client, qui doit lui communiquer tous documents utiles.
Les frais et honoraires
C'est la rétribution convenable et suffisante payée par un tiers pour remplir les engagements pris vis à vis de l'expert immobilier pour la juste récompense de l'accomplissement de sa mission.
• La rémunération de l'expert doit donc comprendre dans chaque affaire, les éléments suivants :
• Une participation aux dépenses du cabinet : secrétariat, amortissement du matériel, papeterie, loyer…
• Un remboursement des frais et débours engagés par l'expert : déplacement, correspondance, téléphone, photographie, frais de recherche…
• La rémunération du travail proprement dit : étude du dossier, visite des lieux, écoute et examen des dires, rédaction du rapport… Bien que le tarifs des honoraires soit libre, la grande majorité des experts fixent leur rémunération en fonction de vacations horaires, ce qui théoriquement paraît plus conforme à l'équité puisque l'expert est honoré en fonction du temps passé et non sur la notion de valeur du bien, ce qui garantit le client de toute surenchère quant au prix
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